不動産所得税に泣く！

こんにちは～。
いやあ、秋ですなあ。
秋ですわ～。

みんながどんどん結婚してゆきます。なんでだろー？
年だからかなー？あはははは。

「結婚は人生の墓場である」とか、昔の人がいってたけど、
どんな状況でも墓場じゃなきゃあ、墓場じゃないね！
いや、比喩だとかそういうことじゃあなくて。

とりあえず、結婚してもしなくても、幸せでありたいです。
あ、しますけどね。一応ね。結婚したから愛が深まるとか、冷めるとかは、嫌だなって。

ではでは、納税の話にまいります。
とうとう、購入後初の納税タイミングがやってまいりました。
ああ～。

高いなあ。高いさ。
なんてったって、３％ですからなー！
1回で払わなきゃいけません。
大変だなあ。

ちなみに、ぶっちゃけ納税額は、30万弱です。
え？３％なのに？って思うかもしれませんが、コレが、政府がつけた
私の物件のお値段なわけです。
これは、私の物件購入金額とは関係なく付けられます。

うん、安いですね！
政府は私の物件に土地と上物あわせて1千万の値しか付けなかったわけです。
売値は、最低、ここまで下がるということですね。

これは、インカムゲインを考えてない場合ですけどね。
私は家賃収入で回す大家さんなので、将来の家賃を見込んで、購入した金額が
2400万円なわけです！

まあ、やっとこさ溜まった家賃収入から払うとしますか・・・・。南～無。

テレビの反響

あっという間に10月です。
4年越しのプロジェクトが終了し、9月下旬にサービスインを迎えました。
ポチポチエラーが起こるけど、たいしたことは、ないです。

少なくとも、Oracleじゃあない。だから、大丈夫。

テレビ出演の反響ですが、
放映時、私は夜勤で徹夜に差し掛かるところでしたが、
5月に佐賀の銀行に転職した、元同じプロジェクトの人から、
いきなりメールが来ました！
佐賀でも、リアルタイムで放映していたみたいで！
テレ東なのに・・・。びっくりしました。

お互いの近況を報告しあい、ちょっと、ほんわかムードでメール終了しました。
佐賀でお祭りの神輿を担いだり、１２時にはお眠だったりするそうです！
このプロジェクトでは考えられない話だったので、転職して本当によかったのだなあと思いました。

メールが終了したと思ったら、今度は地元に住んでいる両親（バブル期にも土地に手を出さなかった高校教員二人組）から電話が！
前から不動産投資に難色を示し、お金は１銭も貸してくれず、「地道が一番、不動産投資なんてやめなさい！」
といい続けていた二人だったので、テレビ出演のことは内緒にしていたのですが、偶然、父が例の番組のファンで、毎週見ていたらしく、
「いつもどおりテレビを見ていたらいきなりお前が出てきて、びっくりした」といっていました。
母からは、「にきびの後までクッキリ見えたわよ～」といわれました。
しかし、二人とも特に怒らずに、「成功しているみたいだから安心した」といってました。

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収入の話！預金の金利と、どう違うの！？

とりあえず、AM４時にDB切替JOBが正常終了していることを祈りつつ、
開発機の誇り取りも終わったし、ブログなんか書いちゃったりして。

いま、待機です。

藤子ちゃんが、続きが読みたいって言うので、唯一の読者＝神様と言うことで、ガンガン続きを書いています。
本当は書きたいことは山ほどあったのですが、最初上手く回ってなくて落ち込んでたので、なかなか書けませんでした。
いやはや。

今回は収入の話を書こうかと。

ええと、じつは、素人投資家として取材を受けたんですが、その時に
「０金利政策やそれの解除に伴い、不動産投資のメリットをどう考えるか」みたいな質問をいただきました。
違ったかもしれないけど、そう聞こえました。
とりあえず、過剰に答えると後でバッシングかと思い、
「借金と金利を返済すると、最終的に手元に残るのは３％程度ですが、今の貯金額に対する金利よりはずいぶん高いですよ～」
と答えておきました。そのためのリスクです。みたいな。
でも、本当は、違うんですけどね～。
何が違うかと言いますと・・・

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支出大！金利の話！べらぼうに高い！

さてさて～。融資時の金利の話をしようかと。
これは、返済のときの最大の敵であり、返済が終わるまでお付き合いしないといけません。
この金利の高低で投資の成功・失敗が決まります!
キャッシュフローに直結してくるからです。

でも、ぶっちゃけ、私は金利交渉はまったく成功していませんので、
高い金利で融資を受けました。
だから、この文章は当てにはなりません。
ただ、事実なので、参考程度にお願いします!

銀行の仮融資申込みが通って、
不動産自体の売買契約が売主さんと済んだら、
あとは本当の融資と、決済を残すのみです。

私の場合、まず融資金額が決定、２１００万円。まずまずです。
次は、この借金にどのような返済プランを立てるかでした。

私の師匠であり、バイブルを世に送り出してくれた、
「サラリーマンのお宝不動産」の著書、沢さんは２％代で固定で１５年
と言う夢のような融資を受けております。

要因は、１時代、２連帯保証人、３、投資スキルと担保価値物件保有
などがあったのでしょう。

いやいや、もっとも大事なのは、交渉能力です！
銀行相手に「自分の物件は事業価値があるし、絶対回るから、金利低めでかしてくださぁい」と
認めさせることです。

コレが、私は、普段交渉ごとをやっていないせいか、話し方がチャイルディッシュなせいか、
さらに間違ったアニメ声なせいか、いつも得意としない分野なのです。
見た目も、決して可愛くは・・・ないんですな。これが。残念!
いやあ正直すぎるなあ。でも、結構レアですよ。希少価値高そうな性格です。
あ、でも、レアだけど、価値が低いというか、万人受けしないと言うか・・・。
でもレアには変わり無しというか。
まあ、素養のことは、置いておいて、

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２４００万RC びびった！売買契約

続けて更新してしまいます。
今日は徹夜作業なのですが、次の動作は４：００AMなので、ヒマっクス。や、仕事をすればいいのですが、ちょっとだけ、息抜きです。

職場が変わり、離れ離れになってしまった、私だけのアイドル「不二子ちゃん」が、このブログの読者で、楽しみにしてくれているらしいので。
私より３歳も年下なのに、入籍しやがって!!!先越された！
こっちは相変わらず「金利とか、女の子の口から必要ない単語だから。」とか、「俺の給料のなかで一生懸命やりくりする姿が可愛いのに」とか、前時代的な批判を受けたり「ビル持ち？引くわ～」とかダメ出しされているっていうのに！このXジェネレーションどもが！

まー、飲み仲間だし、理解者だから軽口として言ってくれてると信じてるんですがね。信じていますとも。

え～、本題。

売買契約です！
売買契約のときは、決めていたことがありました。
「売り手さんにびびらないこと！」です。
私は、もう２９歳になりましたが、海千山千の不動産屋さん達から見れば、ヒヨッコ、ハナタレ同然のはず。
いいように転がされたり、その場になって、欠陥物件だったりしたら、断固ことわるぞ！と。
また、私が欲しがる物件を、なぜ減価償却が残っている段階で売りに出さねばならないのか？なにか、大変な問題でも起きたのではないだろうか？（物件で不幸があったとか？）
また、★もっと安くならないだろうか？？？★この辺が一番ききたかったです。

また、売買契約は基本、融資決済が決まるまでは解消可能な契約らしいので、私の心象が悪いがためにご破算になっては大変！と思い、会社帰りにびくびくしながら、契約に向かいました。

別に私は条件のいい買主ではありませんから、横から「即座にキャッシュで買い取ったらア」という豪胆なお金持ちが出てきちゃったら、負けちゃう可能性大なので・・・・・。

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2400万円RC 保証人ナシで仮融資申込み

久々の更新です。
実は、もう購入済ですが、そこにいたるプロセスなんかを書いてみようかと。

まず、買うと決まったら融資先の選定と、仮融資の申し込みです！
仮融資が通れば、たいてい本融資は通るみたいですし、
仮融資が通った段階で、売り手の方との売買交渉に入れるので、勝負どころです。

今回は、売り手の方が好意的でしたので、ほぼ仮融資の審査も通るであろうとのことで、先に売買契約を済ませてしまいました。
その際、手付金として１００万円ほど前払いしなければならなかったのですが、１００万円を引き出すと、私の貯金額は５００万円になってしまいます。

それでも、本当に融資はしてもらえるんだろうか？？？とドキドキしながら不動産屋さんに相談しました。

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２４００万円RCの１０％物件 その2（利回りを上げたい!）

いろいろ悩んだ末、結局購入を決めました。

利回りの低さは、なんとかカバーしようと思い、
★全室、ペット可にすることで賃料の引き上げ
を敢行しました。

ただ、部屋がソコまで広くないので、ペットを飼わない人用の家賃も設定して、
管理費込みで月々６４０００円にしてみました。

そうすると、３戸で１年に６４０００×１２×３＝２３０４００、大体、２３０万ですね。
これに、ベランダに立っているPHPアンテナの場所代１１万円がプラスされるので、
年間の表面収入が２４０万円、２４００万円で購入する物件に対して、表面利回りはなんとか１０％になります！

でも、これではまだまだ、足りません!
どうしても、実利－金利＝８％に近づけたい!だって、「お宝不動産で金持ちになる」沢理論で勉強したのですから。

実際、金利は３．５％（保証人代行込み）の１０年固定です。
実質利回り９％だとしても、足りない!金利引いたら５．５％の利回りになってしまう！

で、一生懸命考えてみました。

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２４００万円RCの１０％物件 その１

土曜日に１１時の約束で不動産屋に向かいました。
都内ではないので､プチ遠出です。

現地につくと､簡単に自己紹介をし､
簡単なアンケートを受け､狙っていた物件３６００万木造築10年６戸の説明を受けました。
表面利回りは約１１％です。

その後､ネットに流れていない物件（不動産ネットに前日の夜に流れてきたという物件）が
私の提示した自己資金５００万円の金額で融資が通り易いということで、紹介を受けました。
表面利回りは９．５％です。

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ちょっと外れて財形のこと

やってなかったんです！いままで。でも、2棟目買うにしても、資金が必要！とのことで。
5年で1千万ためるべく。

で、早速同じプロジェクトの人に相談しました。

「ねえ、私､将来のことを考えて、財形組もうと思うの。」
「いいんじゃない？俺も毎月１万、ボーナス５万で組んでるよ？」
「でも私､毎月５万、ボーナス５０万で組もうとしてるの」
「偉く高額だね。がんばって！」
「だって、そうしないと､５年後に１千万貯まらないから､２棟目買えないじゃない？
次はぜったい大物狙い。１０戸にして法人化しないと！で、節税」
「・・・・ていうか、結婚資金じゃないんだ？」
「え？」

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鉄筋コンクリートの物件１棟購入一歩手前（序章）

いやあ、気が付いたら､２９歳でした。
結構リーチ。

ここ一年くらい、バタバタしておりまして、
ぜんぜん更新できませんでしたが､物件は探しておりました。

◇◇◇◇◇

ただ、探せど探せど、低い自己資金でベストな物件を探すのが､難しい！
私の提示する自己資金500万円では3千万の物件が妥当というか、そんな感じで。

また、銀行から見た融資対象としての条件も別に良くないんですよね

・持ち家なし（賃貸）
・保証人なし
・資産なし（貯金600万のみ　これは初期投資に消える）
・未婚（これから子育てで退社？）

運良くあったとしても､築15年以上の木造アパート６戸とかで。
１０戸以上ないと法人化できないし､
老朽化も進んでいるし､減価償却はあと数年。
土地もそこまで広くないし､地価はきまって低下傾向。

◇◇◇◇◇

それで、表面利回りが満室想定でやっと１０％いくかいかないか！
たまに存在する満室想定利回り１５％なんていうものは､胡散臭いし汚い感じ。
問題あり物件とみました。

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