October 30, 2006

不動産所得税に泣く!

こんにちは~。 いやあ、秋ですなあ。 秋ですわ~。 みんながどんどん結婚してゆき...

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テレビの反響

あっという間に10月です。
4年越しのプロジェクトが終了し、9月下旬にサービスインを迎えました。
ポチポチエラーが起こるけど、たいしたことは、ないです。

少なくとも、Oracleじゃあない。だから、大丈夫。

テレビ出演の反響ですが、
放映時、私は夜勤で徹夜に差し掛かるところでしたが、
5月に佐賀の銀行に転職した、元同じプロジェクトの人から、
いきなりメールが来ました!
佐賀でも、リアルタイムで放映していたみたいで!
テレ東なのに・・・。びっくりしました。

お互いの近況を報告しあい、ちょっと、ほんわかムードでメール終了しました。
佐賀でお祭りの神輿を担いだり、12時にはお眠だったりするそうです!
このプロジェクトでは考えられない話だったので、転職して本当によかったのだなあと思いました。

メールが終了したと思ったら、今度は地元に住んでいる両親(バブル期にも土地に手を出さなかった高校教員二人組)から電話が!
前から不動産投資に難色を示し、お金は1銭も貸してくれず、「地道が一番、不動産投資なんてやめなさい!」
といい続けていた二人だったので、テレビ出演のことは内緒にしていたのですが、偶然、父が例の番組のファンで、毎週見ていたらしく、
「いつもどおりテレビを見ていたらいきなりお前が出てきて、びっくりした」といっていました。
母からは、「にきびの後までクッキリ見えたわよ~」といわれました。
しかし、二人とも特に怒らずに、「成功しているみたいだから安心した」といってました。

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August 08, 2006

収入の話!預金の金利と、どう違うの!?

とりあえず、AM4時にDB切替JOBが正常終了していることを祈りつつ、
開発機の誇り取りも終わったし、ブログなんか書いちゃったりして。

いま、待機です。

藤子ちゃんが、続きが読みたいって言うので、唯一の読者=神様と言うことで、ガンガン続きを書いています。
本当は書きたいことは山ほどあったのですが、最初上手く回ってなくて落ち込んでたので、なかなか書けませんでした。
いやはや。

今回は収入の話を書こうかと。

ええと、じつは、素人投資家として取材を受けたんですが、その時に
「0金利政策やそれの解除に伴い、不動産投資のメリットをどう考えるか」みたいな質問をいただきました。
違ったかもしれないけど、そう聞こえました。
とりあえず、過剰に答えると後でバッシングかと思い、
「借金と金利を返済すると、最終的に手元に残るのは3%程度ですが、今の貯金額に対する金利よりはずいぶん高いですよ~」
と答えておきました。そのためのリスクです。みたいな。
でも、本当は、違うんですけどね~。
何が違うかと言いますと・・・

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支出大!金利の話!べらぼうに高い!

さてさて~。融資時の金利の話をしようかと。
これは、返済のときの最大の敵であり、返済が終わるまでお付き合いしないといけません。
この金利の高低で投資の成功・失敗が決まります!
キャッシュフローに直結してくるからです。

でも、ぶっちゃけ、私は金利交渉はまったく成功していませんので、
高い金利で融資を受けました。
だから、この文章は当てにはなりません。
ただ、事実なので、参考程度にお願いします!

銀行の仮融資申込みが通って、
不動産自体の売買契約が売主さんと済んだら、
あとは本当の融資と、決済を残すのみです。

私の場合、まず融資金額が決定、2100万円。まずまずです。
次は、この借金にどのような返済プランを立てるかでした。

私の師匠であり、バイブルを世に送り出してくれた、
「サラリーマンのお宝不動産」の著書、沢さんは2%代で固定で15年
と言う夢のような融資を受けております。

要因は、1時代、2連帯保証人、3、投資スキルと担保価値物件保有
などがあったのでしょう。

いやいや、もっとも大事なのは、交渉能力です!
銀行相手に「自分の物件は事業価値があるし、絶対回るから、金利低めでかしてくださぁい」と
認めさせることです。

コレが、私は、普段交渉ごとをやっていないせいか、話し方がチャイルディッシュなせいか、
さらに間違ったアニメ声なせいか、いつも得意としない分野なのです。
見た目も、決して可愛くは・・・ないんですな。これが。残念!
いやあ正直すぎるなあ。でも、結構レアですよ。希少価値高そうな性格です。
あ、でも、レアだけど、価値が低いというか、万人受けしないと言うか・・・。
でもレアには変わり無しというか。
まあ、素養のことは、置いておいて、

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August 02, 2006

2400万RC びびった!売買契約

続けて更新してしまいます。
今日は徹夜作業なのですが、次の動作は4:00AMなので、ヒマっクス。や、仕事をすればいいのですが、ちょっとだけ、息抜きです。

職場が変わり、離れ離れになってしまった、私だけのアイドル「不二子ちゃん」が、このブログの読者で、楽しみにしてくれているらしいので。
私より3歳も年下なのに、入籍しやがって!!!先越された!
こっちは相変わらず「金利とか、女の子の口から必要ない単語だから。」とか、「俺の給料のなかで一生懸命やりくりする姿が可愛いのに」とか、前時代的な批判を受けたり「ビル持ち?引くわ~」とかダメ出しされているっていうのに!このXジェネレーションどもが!

まー、飲み仲間だし、理解者だから軽口として言ってくれてると信じてるんですがね。信じていますとも。

え~、本題。

売買契約です!
売買契約のときは、決めていたことがありました。
「売り手さんにびびらないこと!」です。
私は、もう29歳になりましたが、海千山千の不動産屋さん達から見れば、ヒヨッコ、ハナタレ同然のはず。
いいように転がされたり、その場になって、欠陥物件だったりしたら、断固ことわるぞ!と。
また、私が欲しがる物件を、なぜ減価償却が残っている段階で売りに出さねばならないのか?なにか、大変な問題でも起きたのではないだろうか?(物件で不幸があったとか?)
また、★もっと安くならないだろうか???★この辺が一番ききたかったです。

また、売買契約は基本、融資決済が決まるまでは解消可能な契約らしいので、私の心象が悪いがためにご破算になっては大変!と思い、会社帰りにびくびくしながら、契約に向かいました。

別に私は条件のいい買主ではありませんから、横から「即座にキャッシュで買い取ったらア」という豪胆なお金持ちが出てきちゃったら、負けちゃう可能性大なので・・・・・。

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August 01, 2006

2400万円RC 保証人ナシで仮融資申込み

久々の更新です。
実は、もう購入済ですが、そこにいたるプロセスなんかを書いてみようかと。

まず、買うと決まったら融資先の選定と、仮融資の申し込みです!
仮融資が通れば、たいてい本融資は通るみたいですし、
仮融資が通った段階で、売り手の方との売買交渉に入れるので、勝負どころです。

今回は、売り手の方が好意的でしたので、ほぼ仮融資の審査も通るであろうとのことで、先に売買契約を済ませてしまいました。
その際、手付金として100万円ほど前払いしなければならなかったのですが、100万円を引き出すと、私の貯金額は500万円になってしまいます。

それでも、本当に融資はしてもらえるんだろうか???とドキドキしながら不動産屋さんに相談しました。

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June 11, 2006

2400万円RCの10%物件 その2(利回りを上げたい!)

いろいろ悩んだ末、結局購入を決めました。

利回りの低さは、なんとかカバーしようと思い、
★全室、ペット可にすることで賃料の引き上げ
を敢行しました。

ただ、部屋がソコまで広くないので、ペットを飼わない人用の家賃も設定して、
管理費込みで月々64000円にしてみました。

そうすると、3戸で1年に64000×12×3=230400、大体、230万ですね。
これに、ベランダに立っているPHPアンテナの場所代11万円がプラスされるので、
年間の表面収入が240万円、2400万円で購入する物件に対して、表面利回りはなんとか10%になります!

でも、これではまだまだ、足りません!
どうしても、実利-金利=8%に近づけたい!だって、「お宝不動産で金持ちになる」沢理論で勉強したのですから。

実際、金利は3.5%(保証人代行込み)の10年固定です。
実質利回り9%だとしても、足りない!金利引いたら5.5%の利回りになってしまう!

で、一生懸命考えてみました。

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March 22, 2006

2400万円RCの10%物件 その1

土曜日に11時の約束で不動産屋に向かいました。
都内ではないので、プチ遠出です。

現地につくと、簡単に自己紹介をし、
簡単なアンケートを受け、狙っていた物件3600万木造築10年6戸の説明を受けました。
表面利回りは約11%です。

その後、ネットに流れていない物件(不動産ネットに前日の夜に流れてきたという物件)が
私の提示した自己資金500万円の金額で融資が通り易いということで、紹介を受けました。
表面利回りは9.5%です。

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ちょっと外れて財形のこと

やってなかったんです!いままで。でも、2棟目買うにしても、資金が必要!とのことで。
5年で1千万ためるべく。

で、早速同じプロジェクトの人に相談しました。

「ねえ、私、将来のことを考えて、財形組もうと思うの。」
「いいんじゃない?俺も毎月1万、ボーナス5万で組んでるよ?」
「でも私、毎月5万、ボーナス50万で組もうとしてるの」
「偉く高額だね。がんばって!」
「だって、そうしないと、5年後に1千万貯まらないから、2棟目買えないじゃない?
次はぜったい大物狙い。10戸にして法人化しないと!で、節税」
「・・・・ていうか、結婚資金じゃないんだ?」
「え?」

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鉄筋コンクリートの物件1棟購入一歩手前(序章)

いやあ、気が付いたら、29歳でした。
結構リーチ。

ここ一年くらい、バタバタしておりまして、
ぜんぜん更新できませんでしたが、物件は探しておりました。

◇◇◇◇◇

ただ、探せど探せど、低い自己資金でベストな物件を探すのが、難しい!
私の提示する自己資金500万円では3千万の物件が妥当というか、そんな感じで。

また、銀行から見た融資対象としての条件も別に良くないんですよね

・持ち家なし(賃貸)
・保証人なし
・資産なし(貯金600万のみ これは初期投資に消える)
・未婚(これから子育てで退社?)

運良くあったとしても、築15年以上の木造アパート6戸とかで。
10戸以上ないと法人化できないし、
老朽化も進んでいるし、減価償却はあと数年。
土地もそこまで広くないし、地価はきまって低下傾向。

◇◇◇◇◇

それで、表面利回りが満室想定でやっと10%いくかいかないか!
たまに存在する満室想定利回り15%なんていうものは、胡散臭いし汚い感じ。
問題あり物件とみました。

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