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March 22, 2006

2400万円RCの10%物件 その1

土曜日に11時の約束で不動産屋に向かいました。
都内ではないので、プチ遠出です。

現地につくと、簡単に自己紹介をし、
簡単なアンケートを受け、狙っていた物件3600万木造築10年6戸の説明を受けました。
表面利回りは約11%です。

その後、ネットに流れていない物件(不動産ネットに前日の夜に流れてきたという物件)が
私の提示した自己資金500万円の金額で融資が通り易いということで、紹介を受けました。
表面利回りは9.5%です。

築14年の鉄筋コンクリートの2~4階に1戸ずつのワンルーム、合計3戸で洋室という極小物件でした。
正直、戸数が少なすぎてリスクヘッジできないし、本来自己資金少なく、融資はたくさんを
もくろむのが、この投資の醍醐味ですから、私は難色を示しておりました。

ただ、実際に数件物件を見て回り、私が納得したのが、2400万円鉄筋コンクリートの物件でした。

★★ メリットはこうです。★★

☆鉄筋コンクリートである。
・築14年なので、あと30年は物件価値があり、減価償却される
・自分が居住のための物件を選ぶときに入れる条件として「鉄筋コンクリート」というのがある(遮音性が高い)
・改築は何十年か後でいい
・転売時も減価償却が残っており、利回りで計算した金額で売れる可能性がある(自己資金回収+アルファの値段で転売すれば投資成功)
10年後の転売予測 2600万で表面利回り10%で転売


☆1棟のわりに安価である
・初めての投資にぴったり
・融資が通り易い
・失敗しても取り戻せるぎりぎりの金額
・ローン金額も低くてすむ

☆立地はわるくない
・8m道路に隣接している
・閑静な住宅地である
・5分以内に私鉄駅とスーパーがある。
・3分以内にコンビニがある。
・JR駅までは15分であり徒歩範囲である
・JR駅前にはおおきな病院がある
・都心まで電車で15分程度である
・そばに大学がいくつかある

☆間取り
・21へーベーのワンルームであり、狭すぎない。
・バストイレ別
・フローリング
・全方角に窓があり、南の大きな出窓と東のバルコニーと西の大きな窓という採光3箇所の作りである。
・間仕切り用のカーテンレールがある

★★デメリットはこうです。★★

☆規模が小さい
・2400万の物件に対して、500万円(貯金全部)つぎ込むということは、
次の物件購入のため1から貯蓄をはじめなければならない。
(キャッシュフローも小さい)
利回りは高くない

☆土地が小さい
・戸数も少なく、空室率が1部屋空いたら33%。リスクヘッジしにくい。利回りが一気におちる。
・潰しが効かない(物件としてつかえなくなった後駐車場にする広さはない)
・物件価値の減価償却後の価値は土地のみとなり、数百万円まで下がってしまう(やはり転売必須か!)

☆間取り
洗濯機置き場がバルコニー
キッチンが電気コンロ
天井が高くない
洗面所が別室ではない

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Comments

 はじめまして 28歳独身男hekopanです。(ちなみに貯金は100万円しかございません・・・)最近私もお宝不動産の著者沢孝史氏の本に心打たれまして、本気で不動産投資を始めようかと考え始めていたところ、このブログにたどりつきました。これからブログ読ませてもらいます。良かったらメールください。では

 

Posted by: hekopan | April 22, 2006 at 12:16 AM

はじめまして!hekopanさん。
不思議なお名前ですねー?ヘコパンさんですか?
ローマ字読みしてはいけないのかなあ?

私は、とうとう買ってしまいました。

がんばってアップするので、また見にきてくださいね。

とりあえず、会社にいるので、このへんで・・・・。

Posted by: マー | May 01, 2006 at 02:09 PM

私も不動産投資をしたいと思い、
投資不動産の業界に入りました。
不動産投資やファイナンスについて仕事にしながら
自分でも買いたいと思っています。
株は怖くてできないタイプなので・・・。

仕事で扱うのは一棟もののビルから
区分所有のマンションまで。
まだ自分で買うまで踏み切れませんが、
是非頑張ってください。

Posted by: Nationalist | June 07, 2006 at 01:29 AM

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