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June 11, 2006

2400万円RCの10%物件 その2(利回りを上げたい!)

いろいろ悩んだ末、結局購入を決めました。

利回りの低さは、なんとかカバーしようと思い、
★全室、ペット可にすることで賃料の引き上げ
を敢行しました。

ただ、部屋がソコまで広くないので、ペットを飼わない人用の家賃も設定して、
管理費込みで月々64000円にしてみました。

そうすると、3戸で1年に64000×12×3=230400、大体、230万ですね。
これに、ベランダに立っているPHPアンテナの場所代11万円がプラスされるので、
年間の表面収入が240万円、2400万円で購入する物件に対して、表面利回りはなんとか10%になります!

でも、これではまだまだ、足りません!
どうしても、実利-金利=8%に近づけたい!だって、「お宝不動産で金持ちになる」沢理論で勉強したのですから。

実際、金利は3.5%(保証人代行込み)の10年固定です。
実質利回り9%だとしても、足りない!金利引いたら5.5%の利回りになってしまう!

で、一生懸命考えてみました。

その1 もっと金融機関にたいして、頑張る

むりでした・・・・・。いや、やれば出来たのかもしれないですが、精一杯頑張ってみたけど、
方法が稚拙というか、いいわけですが、忙しくもあり、面倒くさくもあり。
次は、がんばります。

その2 購入金額を下げる

これも、できませんでした。もともと2800万で売る気だったのに売れなかったらしく、2400万円にさげた翌日に食いついたのが、私だったらしいのです。
たぶん、この条件で欲しがる私みたいな人間はたくさんいそうなので、あきらめました。

その3自動販売機を置く

夢でした!自分の物件に自動販売機をおくことが!自販機は基本1本の20%を地代代わりにいただける仕組みです。
インターネットで調べてみると、電気代月4000円程度で~と書いてあるので、早速計算してみましたが、
1缶120円で換算すると、4000円以上稼ぐには、月々160缶ほどの売り上げが必要です。
1日6本程度か・・・・いけるんじゃない?と思ったのですが・・・・。

よくよく調べてみると、実際、自動販売機の電気代は、ひどい時は1万2千円くらいかかってしまうそうです。
ということは、一気に3倍の売り上げが必要になるわけで・・・・。

なんの観光地でもないし、車が通る人通りの少ない場所で、そばに自動販売機があるし、ムリかなって思い、
今回はあきらめました。
これも、次回に持越しです。

その4 資源を有効活用する

1回の駐車スペースに、お掃除道具をしまっていたという2畳程度の物置部屋があって、きれいな板敷き+収納付きなので、これを、なんとか倉庫として貸し、月々8千円くらいもらいたいな~と思いました。
住人優先で貸し出したいなと。

また、地下の貯水槽のスペースも、いずれタンクをやめて水道直結型にし、タンクを撤去した後は、
地下室として貸し出せるのではないかと。

これは、ちょっと後の話になりますが、いずれチャレンジして、なんとか表面利回りを11%~12%にあげたいですね!がんばります。

そんなわけで、早速次は融資の話です。

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Comments

突然メールをお許しください。
本当に突然ですが、私、テレビ東京の某経済番組を
担当しておりますディレクターの者です。
実は今、「投資」に関する企画を進めておる最中で、
色々な投資スタイルでまじめに資産運用を考えてらっしゃる方を
幅広い年齢層から、取材先を捜しております。
(番組は、日経新聞の提供で、
 ここに来ての株安や、地価の上昇、ゼロ金利解除など
 様々な要素が入り乱れる中で、一般庶民はどういう形で
 資産運用に頭を悩ませているのか…そんな取材対象者に
 資産運用のプロがアドバイスをするという主旨の番組です。
 取材は、家族や、高齢者、若者など、出来る限りのバリエ
 ーションの方々に行い、投資スタイルも、株や投資信託
 リート、不動産…など出来るだけ色々な金融商品の事例で
 構成できればと想っております)

そんな中、貴殿のブログを大変面白く読ませて頂きました。
もし、そういった主旨での取材にご理解を頂ける余地が
ありましたら、一度詳しく説明させて頂けないでしょうか?
可能であれば、メールでお返事頂ければ幸いです。

本当に突然で恐縮ですが、何卒よろしくお願いいたします。

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