« 支出大!金利の話!べらぼうに高い! | Main | テレビの反響 »

August 08, 2006

収入の話!預金の金利と、どう違うの!?

とりあえず、AM4時にDB切替JOBが正常終了していることを祈りつつ、
開発機の誇り取りも終わったし、ブログなんか書いちゃったりして。

いま、待機です。

藤子ちゃんが、続きが読みたいって言うので、唯一の読者=神様と言うことで、ガンガン続きを書いています。
本当は書きたいことは山ほどあったのですが、最初上手く回ってなくて落ち込んでたので、なかなか書けませんでした。
いやはや。

今回は収入の話を書こうかと。

ええと、じつは、素人投資家として取材を受けたんですが、その時に
「0金利政策やそれの解除に伴い、不動産投資のメリットをどう考えるか」みたいな質問をいただきました。
違ったかもしれないけど、そう聞こえました。
とりあえず、過剰に答えると後でバッシングかと思い、
「借金と金利を返済すると、最終的に手元に残るのは3%程度ですが、今の貯金額に対する金利よりはずいぶん高いですよ~」
と答えておきました。そのためのリスクです。みたいな。
でも、本当は、違うんですけどね~。
何が違うかと言いますと・・・

実際、表面利回りで11%未満なので、実質利回り(1年間の家賃ー管理費そのた)だと、9%の利回り。
そこから、借金の金利を引くと、5~6%の利回り。
さて、そこから、借金の元金を返済するわけですよ~。
半分払ったら、もう手元には3%しか残りません。

金額で言うと、購入金額2400万円の3%で、72万円!これが、だいたい、1年間のキャッシュフローになるわけです。

72万円も入ってくることを良しとするか、そのために2100万円の借金を背負っていることを悪しとするかは、
考えようですね~。

でも、不動産投資の本質はそこじゃあないんですねえ。

考え方を変えてみましょう!

私は、現在2400万円もの貯蓄があったわけじゃあ、ありません。
貯蓄は600万円でした。
もしも、バブル期やイチロー打率金利みたいな金利が付いて、貯蓄に3%の金利が付いたら?
それでも、やっと18万円です。
しかも、今回私が初期投資に使用した金額は手数料を合わせて400万円程度なので、
それを貯蓄していたと仮定して、3%の金利が付いたとしても、12万円です。

つまり、私は今回の不動産投資によって、400万円しか使っていないのに、
まるで2400万円あるかのごとくの3%の純利益から、72万円を手に入れているのですね~。
うわあ、すっごく上手い話に聞こえるなあ。

勿論、投資なので、(預金とはちがうので)リスクがあります。
それは、今現在は、全室満室で、家賃設定もそれなりだというベストな条件で、
2400万円のベストな利回りを手に入れていると言うことです。

空室が1部屋でもできれば、純利益は3%から1%以下に落ちます。
2部屋空室になれば、利益どころか、借金返済のために自分のサラリーから返済をしなくてはいけません。
マイナスです!「持ち出し」っていいます。

預金には、「持ち出し」は無いですからね~。

さらにさらに、「固定資産」にかかる税金を毎年払わなければなりません。
(この辺の税金が、法人化できるといろいろやりようがある!)

まあ、こういったことがあるので、テレビでは、美味しすぎる発言は避けました。
でも、不動産投資は、面倒くさがりな自分としては、最高だと思っています!
モノさえ良ければ最高です!
常に気張って株価や経済情勢をチェックできる性格じゃないし・・・。

次回は、放映された映像に対する周りの反応を書きます!
正直、友達にも全然言わず(藤子ちゃんと、他2人)、親にはナイショで知らん顔をしていました!
ところが・・・・・。

|

« 支出大!金利の話!べらぼうに高い! | Main | テレビの反響 »

Comments

読んでるぞ!

難しい話はわからないけどね。
たしかに貯金してても利子つかないからなぁ。
でも、私には怖くてできない。

Posted by: ふじこ | August 09, 2006 at 12:04 PM

いつも拝見しております。
私も投資専門の不動産会社に勤務しています。
おっしゃる通り自己資金は400万円ですので、
自己資金の回転率で見て購入を決断しているお客様がいます。

2100万円を20年3.75%の固定金利で調達すると
年間支払金利は787,500円
ネット利回り9%で年間収入は 24000000*0.09=2,160,000円
216万-79万=137万
年間137万円のプラスになっているので
自己資金に対する利回りは 137万/400万=34.25%
ということになります。(かなり大雑把ですが^^;

私はそんな「見せ方」をして収益不動産を売っています。
実際、外資系金融機関のプレイヤーの人はその考えで購入しています。
家賃から出るインカムゲインで金利支払分をカバーしたうえに
プラスがでるという状況は私から見てもかなり有利だと思います。

元金の支払分は少しずつ全体が自分のモノになっていっている
と考えると、金利分とは性格が違うと言える気がします。
さらにインフレが進むであろう現状で、有利な借り入れは
積極的に起こしたほうがいいと私も思います。
さらに節税もできますし。(少しですが。)

是非成功されて資産家になり、是非私の会社からも買ってください。(笑)
私も収益不動産がほしいです。羨ましい。

Posted by: なしょ | August 13, 2006 at 11:31 AM

I'm not sure where you are getting your info, but good topic. I needs to spend some time learning much more or understanding more. Thanks for fantastic information I was looking for this info for my mission.

Posted by: breast actives ingredients | October 17, 2013 at 09:43 AM

Now Iamm ready to do my breakfast, later than having my breakfast coming again to read other news.

Posted by: breast actives official website | October 31, 2013 at 11:12 PM

constantly i used to read smaller articles which also clear their motive, and that is also happening with this piece of writing which I am reading here.

Posted by: breast actives lotion assesses | August 09, 2014 at 01:15 AM

Post a comment



(Not displayed with comment.)




TrackBack

TrackBack URL for this entry:
http://app.cocolog-nifty.com/t/trackback/50824/11330833

Listed below are links to weblogs that reference 収入の話!預金の金利と、どう違うの!?:

» オンライントレード実践編其の1 [株式市況 by bif]
8/7の株式市況 本日の日経平均株価の下げは 345円と大幅なものとなりました。 要因としては、 英BPによる油田の一時操業中止。 原油先物の上昇。 債券先物買い。株式先物売り。 だそうです。 これにより、テクニカル分析に おいても短期のトレンドは完全に 下降してしまいました。 ... [Read More]

Tracked on August 08, 2006 at 03:36 AM

» breast []
breast feeding tit [Read More]

Tracked on August 31, 2006 at 07:01 PM

« 支出大!金利の話!べらぼうに高い! | Main | テレビの反響 »