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August 08, 2006

支出大!金利の話!べらぼうに高い!

さてさて~。融資時の金利の話をしようかと。
これは、返済のときの最大の敵であり、返済が終わるまでお付き合いしないといけません。
この金利の高低で投資の成功・失敗が決まります!
キャッシュフローに直結してくるからです。

でも、ぶっちゃけ、私は金利交渉はまったく成功していませんので、
高い金利で融資を受けました。
だから、この文章は当てにはなりません。
ただ、事実なので、参考程度にお願いします!

銀行の仮融資申込みが通って、
不動産自体の売買契約が売主さんと済んだら、
あとは本当の融資と、決済を残すのみです。

私の場合、まず融資金額が決定、2100万円。まずまずです。
次は、この借金にどのような返済プランを立てるかでした。

私の師匠であり、バイブルを世に送り出してくれた、
「サラリーマンのお宝不動産」の著書、沢さんは2%代で固定で15年
と言う夢のような融資を受けております。

要因は、1時代、2連帯保証人、3、投資スキルと担保価値物件保有
などがあったのでしょう。

いやいや、もっとも大事なのは、交渉能力です!
銀行相手に「自分の物件は事業価値があるし、絶対回るから、金利低めでかしてくださぁい」と
認めさせることです。

コレが、私は、普段交渉ごとをやっていないせいか、話し方がチャイルディッシュなせいか、
さらに間違ったアニメ声なせいか、いつも得意としない分野なのです。
見た目も、決して可愛くは・・・ないんですな。これが。残念!
いやあ正直すぎるなあ。でも、結構レアですよ。希少価値高そうな性格です。
あ、でも、レアだけど、価値が低いというか、万人受けしないと言うか・・・。
でもレアには変わり無しというか。
まあ、素養のことは、置いておいて、

がんばって交渉しようとしましたが、銀行の提示金利は毛ほども変わらず、
最初に提示されたとおりでした。
むしろ「量的緩和政策解除」の声がかかり、0金利政策もとうとう終了か!というニュースで
銀行は一気に金利を上げ始めました!
やばい!早く借りなきゃどんどん金利があがってしまう!

しかし、目標は2%~3%なのに、35年ローン中、10年固定なら3.25を提示されました。
信販系でも3.5%なのに。(オリコとか)
さらに私はマイスウィートを自分の投資の失敗に巻き込みたくないし、親の年金にも手を出したくなかったので、
「保証人は一人もだしません!」という姿勢を貫いたおかげで、

条件としては、
1、時代は0金利政策終了まじか 2、連帯保証人無し! 3、初の投資(株一つもってない)で担保物権無保持(賃貸住い)
という沢さんとは全然違う条件のもとに、未婚で親は定年退職済みという
あんまり良くない状態でした。

結局、「保証人を出さないなら、金利は+0.5上乗せで、その分を保証金代行会社に払うという形を取ってもらいます」
ということで、丸く収まりました。


しかし、今思えば、0金利はなくなり、こぞって金利が上がりそうなとき、高くても3%台で固定にしておいて、
本当に良かったと思います。
ここ5年では金利は下がらないんじゃないかと。10年後、変動でも、固定でも金利が10%近くなっていたとしても

方法1
その時は変動でなるべく低い金利を選んだ上で、キャッシュフローで溜めたお金で
1年でガッツリ返してしまい、残りの借金を細々と払いつつ、経費申告するとか、

方法2
キャッシュフローでためたお金で2投目を買い、10戸以上の保有者となって法人化し、
金利全てを経費申告して節税をするとか、

方法3
1と2を組み合わせて、返しつつ、次を買いつつ、法人化しつつ、
今の物件を売り払ったキャッシュで借金を返済し、残りと今までのキャッシュフローで
10戸以上の大きな物件を購入して、それの借金を返しつつ、運営するとか

いろいろ考えております~。

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Posted by: tivysuest | February 04, 2011 at 08:54 AM

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